对于土地，在区别的学科或研究领域有着区别的认识和定义。典型的观点有以下几类。

从地理学的角度，紧要有以下四种观点：土地即土壤；土地即地球的纯陆地部分，不包含陆地的水面；土地即陆地及其水面，亦即地球表面除海洋之外的陆地及其江河、湖泊、水库、池塘等陆地水面；土地即地球表面，亦即地球的陆地部分和海洋部分都包含在内。如，1976年由联合国粮农组织(FAO)编写并出版的《土地评价纲要》一书中认为“土地是较土壤更为广泛的概念，它包含影响土地用途潜力的自然环境，如气候、地貌、土壤、水文与植被，还包含过去和现在的人类行为结果。”

从政治经济学的角度，土地的概念则着重在土地的出产利用，即在社会物质出产中，土地是实现劳动历程和任何出产的必要条件，起着出产资料(劳动对象和劳动手段)的作用。如马克思所指出的：“在农业中……土地本身是作为出产工具起作用的。”按照列宁的说法，土地是农业中紧要的出产资料。除此以外，土地还是社会关系的客体。在土地利用历程中人与人之间发生的相互关系是社会进展的重要基础。

从经济学的角度，英国著名经济学家马歇尔(A．Marshall)认为：“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠予的物质和力量。”美国土地经济学家伊利(R．T．Ely)认为：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。……经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。”中国土地经济学者毕宝德认为，现实的土地已不仅仅是一个单纯的自然综合体了，而是一个由各项自然因素并综合了人类劳动成果的自然一经济综合体了。

从经营管理学的角度，中国土地经营管理专家濮励杰、彭补拙认为，土地是地球上由气候、地貌、土壤、水文、地质、生物及人类行为的结果所组成的自然经济综合体，其性质随时间面不断地变化，在社会物质出产中起着出产资料的作用。陆红生认为，土地是指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类行为的成果。

与土地和房地产联系在一起的所有经济关系，都可以看作是土地特性的延伸。土地的基本特性紧要包含两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地历程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。

1、土地总量的有限性。所谓土地的有限性是指从整体上讲，相对于人类社会对土地的需求而言，土地是不会增加也不可再生的。虽然从技术进展的角度看，人类社会可能向外太空进展，寻找到新的适合人类生存的星体，但就可以预计的进展来看，在当前几乎没有这种可能性，人类社会只能在地球有限的土地范围内从事各种行为。

2、土地区位的差异性。即区别地区、区别区位土地的肥沃程度、地质地貌状态、气候条件以及位置优劣等是区别的，由此造成土地较大的自然差异性。而且同一块土地又可以有多种用途，例如农业、居住、商业、办公等，区别用途对土地的相关自然特点的要求又存在较大的差异，反过来区别区位土地又要求区别的土地利用状态，这样组合起来形成纷繁复杂的土地利用状态。

3、土地位置的固定性。所谓土地位置的固定性是指从实体流动来看，土地不能从一地移动到另一地，特定土地固着于一定的地理经纬度上。地球的地质运动虽然能够缓慢地作用于土地，但这种影响要经过成千上万年才会显示出来，对当前的土地状况影响微乎其微。另一方面，土地位置的固定性也表现为土地一旦用于某种用途就不易改变，调整难度很大。

4、土地使用的耐久性。即从人类有限的视界来讲，土地寿命是无限的，是可以永续使用的，通常条件下土地是不可毁灭的。不过，如果人类使用不当会造成土地无法用于某种特定用途，例如土地沙漠化即不能用于农业耕作，又如，如果在土地上建成住宅区，土地表层土壤受到破坏，再转而用于农业的可能性较小。如果对自然环境过度利用，土地利用条件会恶化，在人类现有技术条件下，可能无法恢复，从而使土地无法有效利用。

1、土地的稀缺性。稀缺性是与人类的主观需求联系在一起的，如果没有人类社会，土地也没有稀缺与否的问题。现代社会中由于人口的急剧增长、工业化和城市化迅速进展，人们对土地的需求水平越来越高。相对于这种需求水平来说，有限的地球表面日益显得不足。进一步，土地自然所具备的有限性、差异性、固定性等特点又限制了土地的总供给，使土地特别是城市土地成了一种稀缺性资源。

2、土地的区位可变性。土地区位的形成和变化是与人类社会的经济、政治和社会等行为联系在一起的，因此虽然自然形态的土地位置固定，但人类社会的相关行为却随着时代的变化而变迁，从而带来土地的区位出现相应的变化。例如，历史上的某些商业、文化中心可能演变为当代的旅游区，历史上的不毛之地可能演变为当代的工业中心等。土地的区位可变性特性在城市土地区位方面表现得尤其明显，土地区位会随着城市的进展及基础设施的建设特别是交通、通讯、公用基础设施的建设和进展而出现巨大的变化。

3、土地的报酬递减性。在一定的技术水平下，连续在一块土地上投入，超过一定限度，就会引起成本增加，收益递减。这种经济特性与自然状态的土地供给有限联系在一起，相对于这种固定供给而言，初始少量投入可能显得不足，收益呈现递增的趋势，随着投入的逐步增加，土地的潜力逐渐发挥出来，再进一步增加投入会使得土地上增量的收益呈现下降趋势，这种下降趋势即是土地的报酬递减性。在农业中这是很明显的，在建筑业中也是如此。不过，土地的报酬递减性在区别的历史时期、区别的技术水平下表现是区别的，这一经济特性只有在技术水平给定的状况下才是成立的。

4、土地经营的垄断性。由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一特定土地由某个经济主体使用，其他经济行为主体无法同时使用这宗土地，而且这宗土地的使用会对相邻土地产生直接的影响。土地经营的垄断性也会为土地所有者提给额外的利益，这种经济利益的安排、协调、冲突等对社会经济的各个方面产生巨大的影响。

土地的双重属性还可以从另一个角度来理解，即土地既是社会资源，又是社会资产。在社会经济关系中，土地作为自然资源和经济资源，紧要是资源的合理配置问题；而作为社会资产，则紧要是土地财富的占有和分配问题。在现实经济生活中，二者是结合在一起的，目标是既要达到土地资源配置合理化，又要达到土地资产收益最大化。在土地使用中要实行资源和资产并重的原则。

土地是宝贵的自然资源和资产，是人类不能出让的生存条件和再出产条件。马克思曾指出：土地即“一切出产和一切存在的源泉”，是人类“不能出让的生存条件和再出产条件”。威廉配第也曾说过：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”

土地的紧要功能可归纳为以下几方面。

(一)承载功能

土地由于其物理特性，具备承载万物的功能，因而成为人类实行一切生活和出产行为的场所和空间，成为人类实行农业出产及房屋、道路等建设的地基。“皮之不存，毛将焉附”，在一定意义上比喻了土地对于人类的这种承载功能。

(二)养育功能

在土地的一定深度和高度内，附着着许多滋生万物的生育能力，具备适宜生命存在的氧气、温度、湿度和各种营养物质，从而使各种生物得以生存、繁殖、世代相传，使地球呈现出一片生机勃勃的景象。没有这些环境与条件及其功能，地球上的生物也就不能生长繁育，人类也就无法生存和进展。就目前各国宇宙飞船及宇航员亲临其地探明其他星球则不具备这种功能。

(三)仓储功能

土地蕴藏着丰富的金、银、铜、铁等矿产资源，石油、煤、水力、天然气等能源资源，沙、石、土等建材资源。为人类从事出产、进展经济提给了必不可少的物质条件。

(四)景观功能

土地自然形成的各种景观：秀丽的群山，浩瀚的大海，奔腾的江河，飞泻的瀑布，无垠的沃野，悬崖幽谷，奇峰怪石，清泉溶洞，千姿百态，为人类提给了丰富的风景资源。

(五)保值增值功能

土地作为资产，由于土地面积的有限性及社会经济进展对土地需求的不断扩大，其价格呈上升趋势，因此，投入于土地，能获得保值增值的功效。

由于土地质量的差异性和用途的多样性，一国或一个地区的土地往往是千差万别的。尽管如此，仍然可以按照其共性和差异性，根据一定的标准，把千差万别的土地划分为各种类别。按一定分类标志(指标)，将性质上相差异的土地划分为若干类型，就是土地分类。按照统一规范的原则和分类标志，将分类土地有规律分层次地排列组合在一起，就叫做土地分类系统(或土地分类体系)。

土地不仅具备自然特性，还具备社会经济特性。根据土地的特性及人们对土地利用的

目的和要求区别，就形成了区别的土地分类系统。目前中国运用较多的土地分类系统，归纳起来，大致有以下三种。

(一)土地自然分类系统

土地自然分类系统又称土地类型分类体系。它紧要依据土地自然特性的差异性分类，可以依据土地的某一自然特性分类，也可以依据土地的自然综合特性分类。例如，按土地的地貌特征分类，可分为平原、丘陵、山地、高山地。还可按土壤、植被等实行土地分类。按土地的自然综合特征分类，如全国百万分之一土地资源图分类系统。

(二)土地评价分类系统

土地评价分类系统又叫土地出产潜力分类体系。它紧要依据土地的经济特性分类，如依据土地的出产力水平、土地质量、土地出产潜力等实行分类。土地评价分类系统是划分土地评价等级的基础，它紧要用于出产经营管理方面。

(三)土地利用分类系统

土地利用分类系统紧要依据土地的综合特性(包含土地的自然特性及社会经济特性)分类。土地综合特性的差异，导致了人类在长期利用、改造土地的历程中所形成的土地利用方式、土地利用结构、土地的用途和出产利用方面的差异。土地利用现状分类就是属于其中的一种分类形式。土地利用分类系统具备出产的实用性，利用它可以解析土地利用现状，预测土地利用方向。