套牢问题的提出源于Williamson（1979，1985），以及Benjamin Klein,Robert Crawford,and Armen Alchian（1978），后来这一概念在经济解析中越来越广泛接受，并成为由Grossman、Oliver Hart、Moore建立起来的著名的现代产权学派以及不完全合同理论的基础。其紧要思想为，如果一项交易行为，需要一方投入，而一旦投入就不能收回形成沉没成本，而有关交易的价格的条款却不能事先确定，只能事后确定，那么就存在着这样一种状况，在先期投入者已经投入的状况下，后者会借机剥削前者的利益，这就是套牢行为。套牢行为的后果是形成投入的不足。

所谓“套牢问题”，是企业理论中的一个经典问题，它指的是在两家企业以市场合同形式建立的供求关系中，由于资产专用性的原因造成一方对另一方的依赖，从而导致投入不足。譬如，在汽车产业中，由于物质资本和人力资本具备专用性，零部件企业很容易对整车企业的采购形成一种依赖：因为你已经为配套出产这家企业所需要的零部件实行了大量的专用投入，不可能轻易转产其他产品———实际上你已被“套牢”在这家企业身上。一旦被“套牢”，就会陷于被动，很难再与对方平等地讨价还价，因为他可以以终止合同相要挟。为了避免自己被套牢，陷于被动，理性的选择是不实行或者尽量少实行专用投入。但这样做的结果是企业投入不足，整个汽车产业也不可能是高效率的。

按照传统的经济学理论，“套牢问题”不可能在市场制度框架内得到解决，唯一的出路是一体化，即让供求双方以收购兼并或联合的方式合为一体，使原来的外部市场关系内部化。但一体化企业制度本身也不是完美无缺的。一个汽车厂把所有（或许多）出产配件的企业都收归自己旗下，规模必然过于庞大，导致经营管理效率降低，成本增加。

然而，在现实中，近年来诸如日、美等国的汽车企业都是以分包等市场合同形式筹集零部件供应的，实践证明这种做法的效率也很高。他们是如何克服“套牢问题”的呢？研究发现，日、美等国汽车业通行的并不是一般的市场合约，而是一种以长期合同为基础的“准市场”模式。经过长期背信弃义、以邻为壑式的“理性”博弈，人们发现，依靠这种方式获得的利益迟早会受到类似的报复。从长期来看，得益和损失大体相当。为了避免两败俱伤，人们开始选择合作与互利，把短期的一次性市场合同关系变为长期合作、密切协调的战略伙伴关系。在这种模式下，双方虽然仍保持着市场合约关系，但这种合约关系具备了长期稳定、互利合作的特点。配件厂可以放心地实行专用性投入而不用担心遭到解约或被“套牢”，整车厂也可以期待零部件厂对自己的需求给予全力配合，保证连续稳定地获得优质零部件供应。这种做法目前在西方国家日益盛行，已成为一种普遍趋势。

“套牢问题”的合作解决，表明市场经济并不是只讲理性、只顾效率的，其中也有许多互利合作与双赢的基因。对市场经济中的个体理性不应当过分夸大，不应当片面理解，如果一切从个体利益出发，只讲合法不讲合情，完全不顾及利益相关者的利益和情感，从长期来讲也未必能带来个体利益的最大化。然而，在我国市场经济还不发达的今天，有些人却念念不忘经济人理性，把个体效率的追求扩张到极致，似乎不这样就不足以显示我们是在搞市场经济。一个新鲜的例子是今年“五一”黄金周期间，很多银行放假停业。从理性上说，银行的做法没有任何违法违规之处，可能还是一种合理的商业行为。但是，这种做法却在消费者的信任、感情上失了分。一旦消费者将来有了更多选择，他就会不带任何留恋地弃你而去。这在我国已经加入世贸组织、银行业竞争日趋激烈的状况下，绝不是什么好信号。不仅如此，即使从理性角度来看，这种做法也已明显落伍于代表时代潮流的既竞争又合作的观念。

重庆杨武与吴苹夫妇，为维护自己的权益，展开了轰轰烈烈的维权运动。全国乃至世界都开始关注这一事件。民众、法学家、新闻人，讨论的热热闹闹。作为一个学过一点经济学的人，我试图完全以经济学的眼光，对这个问题实行一点解析。

说杨吴夫妇在折迁历程中，借助开发商已经投入的成本，要价太高，不道德，对他人不公平，是这场争论中非常重要的一个观点。其实，这种现象，在经济学中是很普遍很正常的行为，经济学称其为敲竹杠，或者是套牢（hold up）。

一个简单的套牢交易例子，可以加深印象：

假定一个项目，甲方已经投入了100元，还需要乙方的投入10，否则这个项目就无法开工。如果乙方不投入，则项目不能开工，甲方的投入也不能收回，甲方将损失100，这时，乙方可以要求甲方向自己支付一定的款项才投入。这时乙方可以要求甲方支付多少呢？他可以要求甲方支付比100元稍微少一点的钱，比如99.99元。因为支付比不支付好，所以甲方会支付99.99元。这就是套牢。一个投入者，防止这件事的发生，是一个正常的投入策略问题，而你没有考虑到，怪得了谁呢？

如果用套牢状况解析这次钉子户事件，那就是，在开发商与当地住户的协商历程中，是一户一协商的，它只要与其中的一户达到协议，那么他的套牢行为已经开始了，随着他与后面的住户达到协议的越多，他被套牢的程度就越来越高。因此越晚达成协议的住户，那么获得的交易价格就会越高。所以，在与开发商达到协议的历程中，越晚达成协议，对自己越有利。这是一个非常正常的交易现象，不存在所谓的道德问题。如果你没有预计到这种状况，或者不知道如何应对这种行为 (应对措施很多)，那只能说明你本来就不应从事这种交易，一旦你介入，那你就应当遵守游戏规则。

我们再举一个相似的更最常见例子，那就是股东对一家企业的收购。如果一家股东因为预计到自己完全掌控一家企业会提高企业价值时，就会收购这家企业。而其他股东预计到收购会提高股票业绩时，在出售股票时，就会提高股价，结果使得收购方就无利可图，最终收购行为有可能不成功。这就是由 Grossman & Hart(1980)的著名文献的紧要思想。

结果，对于一家上市企业，如果有人想收购，那么，他就要对这家上市企业的所有股东，提出要约，按照预先规范的价格收购所有愿意出售股权的股人的股票。如果所有持股人都认为出价不合理，则要约收购将失败。

因此面对存在套牢可能性的交易，确实存在着低于最优交易水平的状况。那么如何处理这种状况呢？是求诸于第三方，确定一个合理的价格吗？非常遗憾，对于这个问题，产权理论没有为第三方的介入，留下丝毫空间，市场规则，无情地把第三方一脚踹了出去。经济理论对于交易价格，从来没有合理的价格一说，只有均衡价格，评估价在所有的经济理论中，从来就没有成为均衡价格的资格。不知道中国的经济理论大师，法学大师，竟然在这上面犯了错误。

有人说，土地所有权是国家所有，政府是代管人，所以作为代管人的政府有权力确定土地使用权的价格。现代产权理论，恰恰说明这种产权配置的不合理性。产权理论认为，如果一个项目需要两个投入方，缺一不可，那么，最合理的产权安排方式，就是这一项目，由一方拥有。拿土地和房子来说，要使房子有价格，需要土地，也需要为建房子而付出的投入。没有土地就没有房子。那么，合理的产权配置就应当由房子的一方同时拥有土地。对于产权理论，早在上世纪八十年代，就已经开始研究，我一直以为，产权利理论的目的，在于明晰产权。然而，当我自己对产权理论学习后发现，我被误导了，产权理论研究的目的，根本就不是明晰产权，而是研究产权如何配置，才能够克服因为套牢而引起的投入不足的状况。把房屋所有权与土地所有权分开，这是一种非常荒谬可笑的产权分配制度。有人说，没有土地难道要房子飘在空中？这是对这种荒唐的产权配置政策的绝妙讽刺。

从另一个方面来说，根据产权理论，资产所有人有最终裁决权，那么，土地所有人的代理人政府是不是有最终决定权呢？回答是否定的，所有人的最终裁决权，并不是绝对的。他只能对合同未规范的内容实行裁决权，对于已经在合同规范的条款，所有权人已经失去了最终裁决权，他必须按合同办事，这就是不完全合同理论的内容，也是产权理论的内容。就此房地产来说，关于土地的使用权已经实行了明确的规范，不属于合同未规范的情形，土地所有权代理人的政府，已经不能借所有权来行事权力，他必须按合同实行行事。

从公共利益的角度来看，产权理论也不支持所谓的合理价格。什么是公共利益？从产权理论角度看，就是实现效益最优化的投入，就是符合公共利益的投入。套牢使得投入不足，但是通过第三方的介入，引入所谓的评估价格，促使双方达成协议，就能实现最优投入了吗？这显然是一厢情愿，产权理论从来就没有想过这样的解决方案。其实稍微想一下，我们可以知道，除了市场，我永远也不会找到另一个机制，能够发现合理的价格。当无法找到一个合理的价格，如果这一价格定得过低，则会引起投入过度，同样不符合公共利益。我国的房地产投入那么旺盛，已经说明土地价格过低，引起了过度投入，严重损害了公共利益。同样，经济学从来就没有认为过，政府天然地代表公共利益，政府是一个博弈场，永远代表在博弈中最有话语权人群的利益。如果一个人群在博弈中没有话语权，那么这个人群在政策制定中其利益就会排在最未位来考虑。

那么对于重庆这件事，有没有一个可行的方案呢？从产权角度看，一个合理的机制可以这样，由当地小区的住权人，以土地所有权入股，组成一个项目企业，筹集资金，委托建筑企业建设楼房。或者在此基础上，对企业的股权实行买卖，如果建筑企业想占有收益，他可以收购项目股东的股份。这种方式既简单又明晰，但是面对土地出让金这个天外横财，政府会放手吗？

因此，可以说，这次钉子户是一种非常常见的套牢交易的行为，解决套牢交易并不是求诸于第三方。根本就不存在所谓第三方确定的公平合理价格，而只存在均衡价格。房屋与土地所有权分离的产权安排是一个非常荒谬的制度安排，是这次事件的发生的根源，这从另一个方面也说明了产权安排的重要性。即使政府拥有土地经营管理的代理权，他也没有权力行使最终裁决权。

如果说投入能够带动周围人的福利提升，这属于投入的外部效应。如何将外部效应内部化，始终是经济学上的一个难题。其中一种解决方式是，对于外部负效应，则向产生外部负效应的单位收取费用，如对于污染企业收取污染费。而具备正外部效应的单位，政府则提给资助，以达到最优的社会福利。从本案来说，应当具备正的外部效应，政府理应对其实行补助，现在政府不但从中获得土地出让金，而且要损害原住户的利益。这种匪夷所思的政策，确实不是经济学所能理解的。