要点1:所属板块 房地产开发 广东板块 2025中报预增 富时罗素 深股通 AB股 租售同权 央国企改革 粤港自贸 深圳特区

要点2:经营范围 房地产开发及商品房销售,商品楼宇的建筑、管理,房屋租赁,建设监理。国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。

要点3:主营业务 深物业集团有业务产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资以及其他业务。公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商。产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环。主业生态投资板块：通过战略入股央企中建科工集团智慧停车科技有限公司和民企深圳市设施之家科技有限公司，进一步推动公司物业管理板块的数字化、智慧化和智能化进程，深化科技化转型战略。报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。

要点4:行业背景 （一）房地产行业 面对行业政策的频繁调整以及发展趋势的深刻变化，主流房企加快了多元化业务布局的步伐。在物管、商业、物流地产等非住宅开发销售领域持续深耕，已形成较为稳固的行业格局。此外，养老、教育、代建等子行业也取得了一定程度的发展。行业正加速从传统房地产模式向不动产模式转型，从过去单纯依靠住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转变为开发、经营与服务并重的发展模式。这种转型趋势对房企提出了更高要求，促使其不断提升综合实力与服务水平，以适应市场的动态变化与多样化需求。在产品打造上，更加注重品质提升与个性化设计，推出符合 “好房子” 国家标准的住宅产品；在经营模式上，积极探索新的盈利增长点，如加强资产运营管理、开展多元化社区服务等；在服务方面，不断优化客户体验，提高服务质量与效率。 （二）物业管理行业 近年来，物业行业持续向高质量发展方向迈进，发展重心转向“质重于量”，房地产行业的深度调整持续影响着物业市场，行业正面临转型升级的关键阶段，在多重挑战下呈现出几大核心趋势：一是行业集中度持续提升，头部效应凸显，梯队差距持续扩大。二是物企告别规模扩张，区域深耕加速前行。不少企业扩张策略已从单纯的规模优先转变为效益优先，对低收缴率、盈利能力较弱、管理难度较大的项目正在持续退出。三是优势区域和优质客户的争夺已进入白热化阶段。更多企业开始加大对核心市场的投入力度，精准布局优质资产和高潜力区域，致力于提供定制化、专业化及高效的服务，吸引并保留高端客户群体。四是服务边界持续拓展，多元赛道并进，发展潜力强劲。诸多上市物企不断加强对多元业态的布局，从而扩展服务边界，寻找新的创收和盈利增长点，社区经济潜力巨大，美居、到家、社区零售等细分服务赛道成绩亮眼。五是智慧化转型加速推进，数字化管理系统覆盖率持续提升，通过物联网、大数据、人工智能等技术的应用，降低运营成本。

要点5:核心竞争力 （一）品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40余年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。 （二）市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，澜湖时代项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。 （三）全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。 （四）产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。 （五）世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，2025年位列世界五百强第414位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。