信托交易是指接受他人委托，经营各类代理业务并收取一定手续费用的一种交易方式。

• 信托交易是一种居间性行为，信托商一般对交易双方的经营效益不直接承担经济责任，只为交易双方搭桥挂钩；

• 信托交易危机较小，信托商从居间贸易额中取得一定比例的佣金，不承担由于价格涨落等而引起的经济危机；

• 信托交易是一种信息集结的交易，信托交易的成交是大量信息集结和反馈的成果；

• 信托交易形式多样、灵活方便，既可以代购代销、代存、代运，也可以直接出售、委托出售、还可以提给各种服务。

一、抵押贷款型

运作原理：开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托企业获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品结构设计简单，法律关系清晰，也是前期已经兑付的房地产类信托产品的主流模式，选择时应关注以下几点：

1、 信托融资规模与抵押物的价值比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，随着房地产价格在高位运行，抵押比率应该控制得更为严格，通常应当不低于2：1，如果在3：1(也就是按照评估价格打3折抵押)则比较安全。

2、 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现?开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托企业名下?等等。投入者可以要求察看土地证或信托企业持有的他项权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。

3、 房地产项目的运行状况，已经取得的证件状况(通常要求4证齐全，最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证)，截至到信托产品发行时的开发进度，项目的位置、预计销售价格及市场前景等。

4、 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提给担保，则考察担保方的信用等级应作为投入者的工作重点。

二、房产回购型

运作原理：开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托企业，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托企业发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托企业有权向第三方转让该房产。此种信托的危机点在于以下几个方面：

1、 提防危机开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投入者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售状况。

2、开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前，一般信托企业为了控制危机，往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产，以控制危机。投入者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。

3、 如信托企业在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记或未履行项目经营管理职责，则开发商可能一房多卖，发生纠纷(如开发商私下将房屋卖给多人，则法律诉讼和执行危机很高)。投入者可以在投入期内要求信托企业出具是否办理了房产备案登记的证明，且要求信托企业履行项目尽职经营管理的责任，以避免该危机。