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天津市房地产发展(集团)股份有限公司
天津津投城市开发股份有限公司(以下简称“天房发展”,股票代码600322)是天津市最早成立的房地产综合开发企业,是国家房地产开发一级资质企业,也是天津市第一批股份制试点企业之一,并于2001年在上海证券交易所成功上市。上市以来,公司一路高歌猛进,进入了发展的快车道,精心打造高效的融资平台,不断扩充自身实力,实现质量和速度齐头并进的跨越式发展。此外,公司还通过创新资本运作手段,提升资产运营水平,扩充公司项目规模,闯出了一条通过资本运营带动产业经营、实现腾飞的新途径。如今,公司已经成为以房地产开发经营为主,物业管理为辅,集商品房销售、商业资产运营和建筑材料经营为一体的大型综合性房地产企业。 责任地产,负重远行,超越非凡。天房发展始终以“以人为本,以高度社会责任感铸造高品质生活空间”为企业使命,围绕“和谐天房、责任地产”的核心理念开展各项工作,致力于天津城市开发建设和保障性住房体系建设,积极参与天津市经济适用房、保障房和商品房开发,先后开发并获取瑞江花园、东城家园、昆俞家园等十二个保障性住房项目,其中,大寺新家园公租房项目作为天津市首片开发的面积最大的公租房项目。同时,公司着力打造高品质产品,提升品牌价值,开发了吉利花园、城南家园、天房美域、天欣颐园、天欣锦园、新科园、新盈庄园、美塘佳苑、栖塘佳苑、盛庭花园、盛雅佳苑、海景公寓、海景文苑、海景雅苑、汉沽美域澜苑、汉沽澜岸雅苑、汉沽美岸英郡、蓟州美域新城等一批经典项目,形成了一道靓丽的大众精品社区风景线,为提高城市载体功能做出了巨大贡献。目前,公司已经在深耕天津的基础上,扎实推进苏州等外埠项目的开发建设,成功打造了苏州心著华庭、美瑜华庭、美瑜兰庭等优质商品房系列,以及吴侬里、留风雅院、迎枫雅院等高端别墅系列,获得了苏州市场的广泛认可。 积淀地产,励精图治,铸就卓越。天房发展深入挖掘差异化竞争优势,坚持“安全第一、质量为先”的原则,推广绿色、环保、节能的产品理念,公司多个在建项目获得“海河杯”优质工程质量奖,被评为“天津市市级观摩工地”,并取得一星级至三星级绿色建筑设计标识证书。公司先后四次荣获“广厦奖”,分别为2019-2020年度苏州心著华庭项目、2015-2016年度汉沽澜岸雅苑项目、2011-2012年度昆俞家园项目和2010年度天房美域项目;公司同样四次获得“中国土木工程詹天佑优秀住宅小区金奖”,分别为2020年度苏州心著华庭项目、2017年度蓟县美域新城项目、2014年度天房美域项目(西区)和2011年度天房美域项目(东区)。2015年,公司率先在天津扛起了建设百年住宅的大旗,盛庭花园成为天津首个内装产业化示范项目和天津第一个百年住宅项目,这些彰显了公司在工程管理、创新驱动、绿色发展方面的强大实力和示范引领作用。 成就地产,不断突破,载誉而归。公司成立以来,先后被评为国家二级企业、全国房地产开发综合效益百强企业、质量信誉AAA企业、经济适用住房建设先进单位、民生工程贡献企业、中国房地产上市公司综合实力百强企业、中国房地产上市公司社会责任十强企业和中国地产最具责任感企业。近年来,还荣获中国环渤海房地产企业社会责任奖、中国财务价值品牌优秀奖、中国房地产上市公司社会价值典范、全国五一劳动奖状等各类重量级奖项。蓬勃奋进的天房发展必将一路披荆斩棘,铿锵前行,取得更大的辉煌,实现更长远的发展。
基本信息
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经营分析

公司公告

公司概括

财务分析

分红融资

股本结构

行业分析

资本运作

关联个股

资金流向

龙虎榜单

机构评级

核心题材

要点1:所属板块 房地产 房地产开发 住宅开发 天津板块 低价股 融资融券 机构重仓 京津冀 央国企改革 滨海新区

要点2:经营范围 商品房销售、自有房屋出租、房地产信息咨询、中介服务;商品房代理销售;房屋置换;以下限分支机构经营:物业管理;建筑设计、咨询;金属材料、建筑材料批发;工程项目管理及咨询服务等。

要点3:房地产开发及销售业务 公司报告期内主要从事房地产开发及销售业务,经营模式涵盖土地获取、规划设计、项目建设、销售及交付结算等多个环节,公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售。

要点4:房地产行业 2025年,房地产行业继续筑底企稳,在政策托底与市场调节下,销售降幅收窄、投资持续探底、城市深度分化、新旧动能转换。政策方面,首付比例、房贷利率、交易税费均降至历史最低,多数城市放开限购,行业进入非限购周期;“保交房”攻坚战取得决定性胜利,全国396万套保交房任务交付率达99%,有效打消购房人顾虑,提振市场信心。市场层面,全年商品房销售面积和销售额同比分别下降8.7%和12.6%,降幅较上年分别收窄4.2个和4.5个百分点,销售规模逐步回落到合理水平;房地产开发投资同比下降17.2%,企业到位资金降幅收窄,供给端持续调整。区域层面,核心城市人口保持增长,房企拿地向核心一二线城市聚焦,推动“好城市+好房子”的结构性机会。展望未来,行业正从增量扩张转向存量提质,城市更新、存量资产盘活成为新引擎,运营与服务能力将成为企业决胜关键。

要点5:物业管理行业 物业管理行业进入高质量发展期,发展模式由外延扩张转向内生增长。行业规模稳中有升,盈利能力和现金流状况趋于稳定。企业表现持续分化,优质企业通过退出低效项目、剥离非核心业务,实现盈利质量提升。行业面临物业费限价压力,客户对“质价相符”要求日益提高,清单化服务与弹性定价成为热点。政策层面,多地出台物业服务新规,推动行业向法治化、市场化、规范化方向发展。

要点6:品牌与规模优势 2025年底,公司完成重大资产重组,将持有的房地产开发业务相关资产及负债全部转让至天津城市运营发展有限公司,主营业务由房地产开发销售调整为物业管理等业务。转型后,公司资产负债结构显著优化,财务状况得到根本性改善。公司聚焦物业管理主业,在管项目涵盖住宅、写字楼、学校、商业综合体等多业态,在天津地区具备品牌与规模优势。未来公司将依托控股股东津投资本和天津市国资委的支持,通过“规模拓展+品质升级+科技赋能”战略,持续提升资产质量与运营效率,构建以基础服务为底盘、增值服务为引擎、数字化运营为支撑的可持续发展体系。

要点7:13.21%股份转让予津诚资本 2018年8月14日公告,为积极响应中央关于深化国有企业改革的号召,顺利推进天津市国有企业混合所有制改革,优化国有上市公司股权结构,提高国有资本运营效率,天津津诚国有资本投资运营有限公司拟通过非公开协议转让方式受让天房集团持有的天房发展146,067,416股的股份,占天房发展总股本的13.21%。经转让方与受让方协商一致,本次标的股份转让价格为4.45元/股,合计价款6.5亿元。本次权益变动后,天房集团持有公司股权比例由26.74%(295,689,866股)变为13.53%(149,622,450股)。津诚资本由原间接持有公司26.74%(295,689,866股)股份变为直接持有13.21%(146,067,416股),通过天房集团间接持有13.53%(149,622,450股),合计控制比例仍为26.74%,其控制的公司股份总数未发生变化。

公司高管
高管列表
序号 姓名 性别 年龄 学历 职务
1 郭维成 62 硕士 董事长,法定代表人,非独立董事
2 齐颖 54 本科 董事长,法定代表人,非独立董事
3 王垚 43 博士 代理总经理,副总经理
4 刘维 38 硕士 副总经理
5 孙迅 53 本科 副总经理,董事会秘书
6 陈久华 56 硕士 非独立董事
7 雷雨 57 硕士 非独立董事
8 杨宾 61 硕士 非独立董事,总工程师
9 臧强 48 本科 非独立董事
10 赵宝军 55 本科 非独立董事
11 冯世凯 47 本科 独立董事
12 李晓龙 57 博士 独立董事
13 张俊民 66 博士 独立董事
高管持股变动
日期 变动人 变动数量(股) 结存股票(股) 交易均价(元) 董监高管 与高管关系 股份变动途径
2025/12/31 齐颖 65600 65600 -- 董事,董事长,副总经理(离任),总经理(离任) 为本人 股份增持
2025/6/9 王志顺 -500 -- -- 副总经理 为王垚父母 卖出
2025/6/9 王志顺 500 -- -- 副总经理 为王垚父母 买入
2025/1/10 杨宾 40200 74620 2.24 董事 为本人 二级市场买卖
2025/1/10 张亮 41300 72000 2.207 董事 为本人 二级市场买卖
2025/1/9 齐颖 64100 64100 2.3435 高级管理人员 为本人 集中竞价交易
2025/1/9 王垚 21200 63500 2.36 高级管理人员 为本人 二级市场买卖
2025/1/9 杨宾 26200 34420 2.292 董事 为本人 二级市场买卖
2025/1/9 张亮 5000 30700 2.28 董事 为本人 二级市场买卖
2025/1/9 赵扬 6600 10600 2.28 监事 为本人 二级市场买卖
管理层简介
 郭维成
性别: 学历: 硕士

郭维成先生:1964年9月出生,中国国籍,硕士,正高级工程师。曾任天津房地产集团有限公司副总工程师。曾任天津津投城市开发股份有限公司董事、董事长。

年龄: 62 职务: 董事长,法定代表人,非独立董事
任职时间:2019/6/26
 齐颖
性别: 学历: 本科

齐颖女士:1972年6月出生,中共党员,中国国籍,本科,正高级经济师。现任公司董事长。曾任公司第一分公司副总经理、公司经营管理部副部长、部长,销售总监、副总经理、总经理。

年龄: 54 职务: 董事长,法定代表人,非独立董事
任职时间:2026/3/30
 王垚
性别: 学历: 博士

王垚先生:1983年9月出生,中共党员,中国国籍,博士研究生,工程师。现任天津海景实业有限公司董事。曾任公司拓展投资部高级主管、综合管理部副部长、部长、副总经理、天津市津玺城开企业管理有限责任公司副总经理。

年龄: 43 职务: 代理总经理,副总经理
任职时间:2026/6/15
 刘维
性别: 学历: 硕士

刘维女士:1988年9月出生,硕士研究生。曾任天津国资股权投资私募基金管理有限公司副总经理。

年龄: 38 职务: 副总经理
任职时间:2026/6/15
 孙迅
性别: 学历: 本科

孙迅先生:1973年11月出生,本科,高级经济师。现任公司副总经理、董事会秘书。曾任天津市治远房地产销售有限公司总经理、公司商用事业部部长、天房(苏州)投资发展有限公司总经理、公司经营管理部部长。

年龄: 53 职务: 副总经理,董事会秘书
任职时间:2024/1/19
 陈久华
性别: 学历: 硕士

陈久华先生:1970年1月出生,硕士,高级经济师。现任天津房地产集团有限公司董事会秘书,董事会办公室、综合办公室主任。曾任天津市天泰置业发展有限公司党支部书记、董事、常务副总经理,天津房地产集团有限公司党委组织部(人力资源部)部长、统战部部长。

年龄: 56 职务: 非独立董事
任职时间:2026/5/20
 雷雨
性别: 学历: 硕士

雷雨先生:1969年8月出生,中国国籍,硕士,高级工程师。现任公司董事;天津国有资本投资运营有限公司总经理助理。曾任天津市房地产开发经营集团有限公司市场拓展部副部长、天津房地产集团有限公司经营部部长。

年龄: 57 职务: 非独立董事
任职时间:2026/5/20
 杨宾
性别: 学历: 硕士

杨宾先生:1965年1月出生,硕士,正高级工程师。曾任公司代理总经理、总工程师,天津津投城市开发股份有限公司总工程师、非独立董事。

年龄: 61 职务: 非独立董事,总工程师
任职时间:2014/5/26
 臧强
性别: 学历: 本科

臧强先生:1978年7月出生,本科,注册会计师、高级会计师。现任天津房地产集团有限公司财务管理部部长、天津润丰投资管理有限公司董事;曾任天津房地产集团有限公司财务部主管、天津天房天陆置业有限公司财务部部长、总会计师。

年龄: 48 职务: 非独立董事
任职时间:2026/5/20
 赵宝军
性别: 学历: 本科

赵宝军先生:1971年4月出生,本科,高级经济师、中级会计师。现任公司董事;天津国资融资租赁有限公司党总支书记、董事长,天津津投绿能科技有限公司党支部书记。曾任天津国有资本投资运营有限公司资产管理部总经理、天津国弘企业管理有限公司党委书记、董事长,天津城市运营发展有限公司党支部书记、董事长。

年龄: 55 职务: 非独立董事
任职时间:2026/5/20
 冯世凯
性别: 学历: 本科

冯世凯先生:1979年11月出生,汉族,中国国籍,本科,现任公司独立董事;天津市升平清算事务所股东合伙人、天津市中天清算事务所股东合伙人、天津浩高律师事务所主任律师、天津元谷科技科创新产业发展有限公司股东合伙人、悦石企业管理咨询(天津)合伙企业高级合伙人、天津市拍卖协会特殊资产委员会副主任、南开大学房地产法与破产法研究中心副主任。曾任天津德赛律师事务所聘任律师、天津耀达律师事务所聘任律师、社会职务为天津市破产管理人协会副会长。

年龄: 47 职务: 独立董事
任职时间:2026/5/20
 李晓龙
性别: 学历: 博士

李晓龙先生:1969年10月出生,汉族,中共党员,中国国籍,无境外居留权,博士研究生学历、民商法博士学位,副教授。现任公司独立董事;天津财经大学法学院民商法教研部副教授、硕士生导师,天津财经大学公司重组与破产法律研究中心负责人。天津市法学会商法研究会副会长,中国银行法研究会理事、信托法专业委员会副主任委员,中国法学会保险法研究会理事。新疆准东石油技术股份有限公司独立董事;北京金一文化发展股份有限公司独立董事。曾任浙江省围海建设集团股份有限公司独立董事、中南钻石股份有限公司独立董事、浙江跃岭股份有限公司独立董事、西安天元瑞信通信技术股份有限公司(未上市)独立董事。

年龄: 57 职务: 独立董事
任职时间:2026/5/20
 张俊民
性别: 学历: 博士

张俊民先生:1960年6月20日出生,中共党员,中国国籍,无境外永久居留权,教授,管理学(会计学)博士,博士生导师。天津财经大学会计学院退休。曾任天津财经大学商学院副院长等职务。主要研究方向为会计监管、审计理论与内部控制。中国重要审计学专家,天津市人民政府第一届重大行政决策咨询论证专家。

年龄: 66 职务: 独立董事
任职时间:2026/5/20
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