房地产投资信托基金

房地产投入信托的概述

房地产投入信托(REITs)最早的定义为“有多个受托人作为经营管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非企业组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投入基金。此后,伴随着税法的衍变,REITs在美国经历了数次重大的调整,同时REITs在各国推广的历程中也存在许多差异,但都没有改变REITs作为房地产投入基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投入基金有显著区别:REITs通常可以获得一定的税收优惠,但需要满足一定的设立条件等。

REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的出产力。房地产投入信托,是基于房地产行业细分的科学规律,随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作,随着政府执政能力逐渐加强,房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益,并能有效的实现整个房地产行业的规范,所以,强烈建议尽快在我国立法支持并推广。

通过REITs融资的优势

REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员实行房地产项目的投入选择及运作经营管理,因此在可运作的资金规范上、经营管理上及投入策略的制定上都具备先天的优势。

对于投入者而言,REITs危机低,回报稳定。首先,因为REITs一般是由专业的房地产企业发起并经营管理的,能够合理地选择投入的项目,并能对其实行科学的经营管理,所以,相对于我国的由信托投入企业发起的房地产信托而言,从经营管理上大降低了投入危机。其次,由于基金的规模比较大,因而能广泛投入于各种类型的房地产项目,从而分散了投入危机。最后,由于REITs投入于房地产,可获得稳定的租金收入,有一笔持续稳定的现金流,而且收益率也比较可观。在美国,投入房地产的基金年平均收益率可达6.7%,远远高于银行存款的收益,而且其危机却要小于一般的股票。

对于房地产企业而言,与债务融资相比,REITs是以股权形式的投入,不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款,房地产企业要按借款合同约定的还款,财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款;同时,由于REITs的分散投入策略,降低危机的投入原则,其在一个房地产企业的投入不会超过基金净值的规范比例,因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。

REITs国际运行模式的比较

房地产投入信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段,首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期,美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后,房地产证券化得到了迅猛进展,英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 2003年,房地产投入信托开始进入香港房地产市场运作,其资金经营管理采取外部经营管理方式。2005年6月,香港颁布新规则允许房地产投入信托投入海外地产,并允许借款不超过持有房地产价值的45%。

美国REITs的设立紧要由《证券投入法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样,必须符合美国1933年的《证券投入法》和各州的相关法律,而税法则规范了REITs能够享受税收优惠的一些紧要条件,从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投入范围,收益分配等的进展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会)颁布了《房地产投入信托基金守则》,对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格,投入范围、利润分配等方面作出了明确的规范。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构,以信托计划(或房地产地产企业)为投入实体,由房地产地产经营管理企业和信托经营管理人提给专业服务。

按《房地产投入信托基金守则》规范,香港REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求,但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系,尤其是美国的REITs进展基本上是税收优惠驱动,收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投入信托基金守则》规范上市的REITs必须交纳地产税,REITs面临企业资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式,除了对结构、投入目标、收入分配等方面的规范外,《房地产投入信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规范。

可见,美国的REITs是始终围绕着税法来进展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现,而是通过专项的立法、修改投入、信托等有关法律或新建法令,对REITs的结构、投入目标、收入分配等方面制定了硬性的规范,并没有明显的税收优惠驱动的特征,因而可以说香港的REITs是进展是专项法规型,这种模式对控制REITs这类新产品的危机有积极的作用。 美国的 REITs的进展非常迎合市场的要求,所以可以说非常市场化,其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济,以及其较成熟的金融体系;而由于REITs在香港的进展历史较短,所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内,因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。

房地产投入信托进展意义

我国引入房地产投入信托基金有着非常重要的作用。

首先,引入房地产投入信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投入基金在国外既参与房地产一级市场金融行为,也参与二级市场行为,是房地产金融进展的重要标志,也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投入基金直接把市场资金融通到房地产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此,推出房地产投入信托基金,将大大地提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。

其次,引入房地产投入信托基金有助于分散与降低系统性危机,提高金融安全。从房地产金融的角度来看,引进具备市场信用特征的房地产信托基金,将一定程度提高房地产金融当期的系统危机化解能力,提高金融体系的安全性。

再次,引入房地产投入信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投入信托基金的引入,可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度,有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投入信托基金具备保值增值的功能,因此房地产投入的收益相对比较稳定。

REITs与国内一般意义上的房地产信托有很大的差别

第一,REITs是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非上市企业收购地产资产包,且严格限制资产出售,较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息,能够在证券交易所上市流通;目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品,一般不涉及收购房地产资产包的行为,其收益视信托计划的方案设置而定,目前尚无二级市场,不能在证券交易所上市流通。

第二,REITs对投入者的回报需要把收入的大部分分配给投入者,比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投入者;国内的房地产信托计划对投入者的回报为信托计划方案中的协议回报,目前一般在3%-9%左右。

第三,REITs的运作方式是:负责提给资金并组建资产经营管理企业或经营团队实行投入运营;国内的房地产信托计划的运作方式是:提给资金,监管资金使用安全,或部分或局部参与项目企业运作获取回报。

第四,REITs的产品周期一般在8-10年,更注重房地产开发后,已完工的房地产项目的经营;国内的房地产信托计划产品周期较短,一般为1-3年。

第五,在美国,REITs是享有税制优惠的一种工具:如信托收益分配给受益人的,REITS免交企业所得税和资本利得税,分红后利润按适用税率交纳所得税。在香港,则需要承担资本利得税和土地税双重税收,而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。

第六,国内的房地产信托概念较为宽泛,可以是REITs模式,也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。

总之,简单地讲,REITs就是将投入大众的资金,由专业投入机构投入在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物,投入人不是直接拿钱投入不动产,而是取得受益凭证,报酬以配息方式实行,且REITs可以挂牌公开交易,因此投入人还可以在公开市场买卖,赚取资本利得。

我国建立REITs的进展政策建议

1、加快相关政策和法律法规制定 

房地产投入信托(REITs)作为一种新的房地产投入工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投入产品,需要建立完善的法律体系,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,进而推进房地产投入信托业健康、理性地进展。要建立完善的法律体系,仅仅只颁布单一的《信托法》、《投入基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化,要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《企业法》或制定专门针对投入基金进展的《投入企业法》、《投入顾问法》等法规。其次,还可制定一些房地产投入信托基金的专项经营管理措施,如对投入渠道、投入比例的限制等等。使我国的房地产投入信托基金从一开始就以较规范的形式进展。另外,还需对目前的税法实行改革,避免双重征税问题,为其进展创造良好的税收环境。

2、加快房地产信托专门人才的培养 

加快、加强REITs的人才培养。进展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门经营管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力,对市场的嗅觉灵敏,能在恰当的时点对恰当的项目实行恰当的投入;同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的解析家。加强房地产信托人才的培养,需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场,熟悉业务运作的专门经营管理人才队伍。与此同时,还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

3、防范运作中的道德危机 

从美国的房地产投入信托运作经验来看,其经营与经营管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成,其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展房地产投入信托业务的信托企业中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务进展计划,并且要求受托人与投入顾问和相关的房地产企业没有利益关系,还要创造一种环境或制度,尽可能使投入者的利益与经营管理者的利益相一致,对REITs的进展就显得非常关键。另外,有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题,经营管理者承担的无限责任以及经营管理者的业绩回报制度,能将经营管理者和投入者的危机及利益有效地捆绑在一起,激励经营管理者努力经营管理好各项投入以实现价值最大化,最大限度地防范危机。

4、建立信托企业信用制度 

建立信托企业信用制度,以完善的法律体系促进信托市场的诚信,保证信托市场的健康进展。建立信托企业征信体制,划分信托企业信息类型,实现征信数据的开放;进展信用中介机构;建立标准化的信托企业征信数据库;建立健全失信惩罚制度;规范进展信用评级行业;大力进展信托企业信用经营管理教育。

5、健全信息披露制度 

有的信托企业将募集资金投入关联方、并由关联企业实行担保,但信托合同中对此没有揭示,使投入者身处危机隐患而不知情。信托投入企业应真实、准确、及时、完整地披露信息,包含经审计的年报和重大事件临时报告等,在年报中披露各类危机和危机经营管理状况及企业治理信息,并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的状况等。

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