房屋所有权

房屋所有权

房屋所有权是以房屋为标的物的所有权。房屋所有人在法律规范的范围内,可以对其所有的房屋实行占有、使用、收益、处分,并可排除他人的干涉。

房屋属于不动产,房屋所有权是土地所有权以外的另一种不动产所有权。房屋属于建筑物,是土地的定作物,它虽然附着于土地,但属于独立的物,因此从理论上来说,房屋与土地可以分别归属区别主体所有,成立相互之间独立的所有权。但在实际上由于房屋必然附着于土地,因此房屋所有权与土地所有权也存在着联系,这种联系体现在“房随地走”、“地随房走”的密切关系,即房屋所有权人的所有权是依赖于国家或者集体土地所有权的;反过来,房屋所有权的变更或丧失,也会可能导致其土地使用权随之发生相应的变更或者丧失。应注意者,由于我国土地只归国家或集体所有,且其所有权不能流通,因此房屋与土地的关系紧要体现为房屋所有权与土地使用权的关系。

在我国,根据房屋坐落的位置区别,可以把房屋分为城镇房屋和农村房屋。城镇房屋是指坐落于城市 (直辖市、地级市、县级市)、县城、建制镇和工矿区的房屋;农村房屋是指坐落在农村(包含未设建制的村镇)的房屋。我国对城镇房屋的经营管理制度较农村房屋要完善一些。例如,城镇房屋都已普遍实行了房屋产权登记制度,包含设立登记、变更登记和消灭登记,而农村房屋则还未完全建立房屋产权登记制度。

房屋所有权的形式

①国家房屋所有权,又称为公房所有权,即国家对房屋拥有的所有权;

②法人所拥有的房屋所有权。紧要指非国有单位的法人通过投入、购买或自建房屋而形成的房屋所有权;

③自然人所拥有的房屋所有权。

房屋所有权的内容

房屋所有权是占有权、经营管理权、享用权、排他权、处分权(包含出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。

(1)占有权。是所有人对其房屋实行直接的实际控制或掌握的权利。占有权是房屋所有权的基本内容,没有占有,就谈不上所有权。然而占有并非就是所有,因为占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有与非善意占有。

(2)使用权。房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁行为成交的是房屋的使用权。指所有权人对其房屋有直接按照它的性质和用途加以利用的权利。使用权的行使必须符合下列条件:①无损于房屋的本质。②按照房屋的自然性能、经济性能和规范的土地用途使用。③遵守法律和公共道德,不损害公共利益和他人的合法权益。

(3)收益权。指房屋所有人有利用其房屋以增加经济收益的权利。如将房屋出租取得租金、用房屋作为合伙入股取得红利等。

(4)处分权。指房屋所有人在法律许可的范围内,对其房屋有处置的权利。如依法对自己所有的房地产出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除等。

一般说来,完整的房屋所有权,必须同时包含上述四项权利。但是,占有、使用和收益权有时会脱离所有权。

房屋所有权的特点

房屋所有权的特点,一方面由房屋本身的性质所决定,另一方面也由各国的房屋所有权法律制度所决定。我国房屋所有权具备以下特点:

1、房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存,同等地受到宪法和法律的保护。

2、房屋所有权的客体是具备一定结构、可供利用的房屋,而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料,不能成其为房屋所有权的客体。

3、房屋所有权与其所依附的土地的使用权的分离。房屋的所有权发生变更,土地的使用权也随之发生变更,反之亦然。

4、国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离,国家享有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。

5、房屋所有权可以转让,但受到土地使用权转让的制约。由于房屋所有权与土地使用权不可分离,因而,凡不可转让使用权的土地上的房屋,其所有权不能转让;非法转让土地使用权,会导致土地上房屋的转让的无效。

6、房屋所有权的设立与移转,需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续,不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。

房屋所有权的类型

对房屋所有权加以分类,明确区别类别所有权的性质和特征,便于房屋所有权的行使和对房屋的经营管理。房屋所有权可从区别角度加以分类:

1、从所有权权利主体的内部构成来看,可分为房屋单独所有、房屋共有和房屋的区分所有。房屋的单独所有是指在某一房屋上只有一个所有权主体。

2、从房屋所有权权利主体所享有的权能是否充分来分,可将房屋所有权分为完全的房屋所有权和房屋部分所有权。完全的房屋所有权就是我们通常所说的房屋所有权;房屋部分所有权是一种受到限制的房屋所有权,后文将对之作专门介绍。

3、我国的房产登记,按照房产性质将房屋所有权分为以下几类:

(1)公有房产,即国家房屋所有权和集体房屋所有权以及建筑物区分所有权。其客体包含房地产经营管理部门直管的国有房屋,国家机关、全民所有制单位、军队使用的国有房屋和其他国家所有的房屋,以及集体所有制企业、单位拥有所有权的房屋。

(2)私有房产,即公民个人房屋所有权。其客体是我国公民,包含华侨、侨眷、归侨、港澳台同胞拥有的私人房屋。

(3)中外合资房产,即中外合资房屋所有权。其客体是我国政府、企业与外国政府、企业或个人共同投入拥有的房屋。

(4)外资房产,即外资房屋所有权。其客体是外国政府、企业、社会团体、国际性机构及外国人、无国籍人在我国境内所拥有的房屋。

(5)其他房产。其客体是不可归于以上种类房产的房屋,如宗教组织拥有的房屋。

获得房屋所有权的方式

(1)依法新建的房屋;

(2)添附的房屋,如翻建、扩建、加层等;

(3)通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;

(4)继承或受遗赠的房屋。

房屋所有权制度

我国的房屋所有权取得的方式越来越多样化,比如:依法新建的房屋;添附的房屋(如翻建、扩建、加层等);通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;继承或受遗赠的房屋等。但我国《物权法》对房屋所有权没有直接的具体规范,房屋所有权具备历史性、私益性,所以房产纠纷处理起来较为复杂,并且房屋所有权制度又与债法、亲属法和继承法等民事法律联系,有的问题(如所有权登记、共有等)则很容易与物权法总则和所有权中其他原理重复;另外,很多房屋所有权纠纷经常还要重点从财产分割、继承、婚姻等领域法律法规中寻求答案,有只是根据政策处理这些事情。相比土地所有权,它自身并无明显特性。所以,我国《物权法》没有专门作出规范。

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