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招商局蛇口工业区控股股份有限公司
招商局蛇口工业区控股股份有限公司(简称“招商蛇口”)是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商,作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业,坚持以“产融创新,低碳先锋,经营稳健”为特色,为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案,致力于成为“美好生活承载者”。招商蛇口创立于1979年改革开放之初,凭借先行先试的政策优势、毗邻香港的窗口优势和“敢为天下先”的文化理念,建设了中国第一个对外开放的工业区,开展了一系列影响深远的市场经济改革探索,孵化了一大批行业领先的优秀企业,蛇口工业区因而被誉为改革开放的“试管”,招商蛇口也因此积累了丰富的城市和园区综合开发运营经验。2015年,招商蛇口(股票代码001979.SZ)完成重大无先例重组登陆深交所,创造了一个资本市场和国企改革的经典案例,为招商蛇口长期高质量发展奠定了坚实基础。招商蛇口围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务,在多个领域逐步积累了独特优势:开发业务方面,招商蛇口是综合开发专家,绿色人居的探路者、实践者和领跑者。招商蛇口打造“成长系”“成就系”“传承系”三大住宅产品,以品质升级每一位居者的生活体验。资产运营方面,涵盖产业园区、集中商业、办公、酒店、公寓等业态的资产运营及管理。产业园区打造“产、网、融、城”一体化生态平台;商业办公通过数字化运营实现资产价值持续提升,以商为势激活城市精彩;酒店公寓提供多类型、高标准服务让旅居生活更美好。城市服务方面,涵盖物业管理、邮轮、会展、康养等业务。招商积余是中国领先的物业资产管理运营商,管理的物业类型多元,面积达到3.3亿平方米,让城市和生活更美好;邮轮业务打造“船港城游购娱”泛邮轮产业生态圈,致力于成为国内领先、国际一流邮轮运营服务商;招商会展具有一流的展馆建设、展馆运营服务能力,为城市片区综合开发与运营提供整体解决方案;康养业务打造基于社区和家庭的康养医护服务平台,用温度关爱健康。招商蛇口不断探索与时代背景和社会发展相契合的公益模式,将自身改革发展同巩固脱贫攻坚成果、全面推进乡村振兴有机统一起来,在贵州、云南、广东、新疆、湖北等地积极投入,促进当地经济可持续发展。招商蛇口发起“安心家园”等公益项目共建韧性城市,实施“绿萝行动”响应双碳战略,积极承担企业责任推动社会可持续发展。截止到2023年6月,招商蛇口资产总额9476亿元,业务覆盖全球逾百个城市和地区,服务超千万客户。招商蛇口以高质量的产品品质和领先的服务水准深受信赖,企业品牌价值位列行业TOP5。
基本信息
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操盘必读

股东研究

经营分析

公司公告

公司概括

财务分析

分红融资

股本结构

行业分析

资本运作

关联个股

资金流向

龙虎榜单

机构评级

核心题材

要点1:所属板块 房地产开发 广东板块 破净股 标准普尔 富时罗素 深证100R MSCI中国 深股通 证金持股 融资融券 深成500 机构重仓 HS300_ 央企改革 REITs概念 免税概念 租售同权 雄安新区 一带一路 国企改革 粤港自贸 养老概念 深圳特区

要点2:经营范围 城区、园区、及社区的投资、开发建设和运营;房地产开发经营;物业管理;水上运输;码头、仓储服务;邮轮母港及配套设施的建设和运营;交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理;邮轮母港及配套设施的建设和运营;房地产开发经营;水陆建筑工程;所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售;举办体育比赛;物业管理;水上运输、码头、仓储服务;科研技术服务;提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

要点3:开发业务、资产运营和城市服务 招商蛇口秉持承载美好生活初心,围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务,提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品与服务,产融创新,低碳先锋,经营稳健,致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售;资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理;城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。

要点4:房地产行业、物业管理行业 2022 年,中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下,仍展现出较强的韧劲,实现稳中有进。全年国内生产总值达 121 万亿元,同比增长 3.0%。中国房地产市场的周期波动,对整体经济企稳回升产生一定压力。总体来看,中国房地产市场呈现积极的政策态势,但市场观望情绪浓厚。2022 年,全国商品房销售额约 13.33 万亿元,商品房销售面积约 13.58 亿平方米,与历史峰值2021 年比较,分别下降 26.7%和 24.3%。从 2022 年 1 季度起,各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求,主要涉及优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、放宽落户或加大引才等方面。二线及以下能级城市政策力度较大,一线城市仍较谨慎。金融政策接连出台,逐步改善企业端预期,缓解资金压力,推动房地产向新发展模式过渡。受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响,全国主要城市集中商业、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势,租金下行压力加大,企业经营压力和风险增加。2022 年,中国物业管理行业规模保持增长,但整体增速受上游房地产开发行业影响有所放缓,行业并购亦趋于谨慎。物业管理企业大力推进 5G、物联网、云计算、大数据、人工智能等技术应用和数字化转型,坚持创新赋能。在市场及行业波动的影响下,交通及文化旅游业恢复较慢,邮轮运营受限;会展业较长时间“停摆”;康养服务行业提级管控,造成较大经营压力。

要点5:前瞻的战略引领 招商蛇口立足新发展阶段,贯彻新发展理念,融入新发展格局,坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略,构建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退,行业发展逻辑正发生根本变化,行业处在发展的震荡期和转折点,但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户,甚至获得行业集中度提升红利,穿越周期在激烈的竞争中不断胜出,实现可持续发展。基于对行业变化和发展趋势的研判,公司制定了前瞻性的招商蛇口中长期转型规划,明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求,核心是在稳定开发业务基本盘的前提下,提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入利润中的占比,形成稳健均衡的业务结构。通过中长期转型战略的牵引,积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。

要点6:持续稳健的财务和经营管理能力 公司在开发建设蛇口工业区 40 余年的历程中,得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级,孕育形成了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口,以临港的产业园区为核心和主要载体,配套城市的新区开发,通过港区城的有机融合与协同发展,形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于,通过公司全生命周期产品体系,为空间赋能并且持续迭代,从而引领城市升级,带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化,将价值洼地培育成价值高地。该模式下,公司持续积累优质资源,助力业务增长。在此过程中,公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验,不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力,也形成了完整的综合开发体系,获得了应有的商业利益,为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。多年来公司始终坚持稳健的财务策略,资产负债率等核心财务指标始终保持稳定,融资渠道多元且综合资金成本较优,为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。

要点7:多元化资源获取方式和特有的战略资源优势 经过多年的发展,招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式,建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系,促进公司以较优的成本获取多元的资源,推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召,围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议,通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区(港)等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域,公司拥有大量待开发的优质资源,随着湾区经济的不断发展,上述资源的价值也日益凸显。

要点8:重大资产重组 2023年3月13日公司对外发布重大资产重组报告书(申报稿)。招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权;同时,招商蛇口拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金。本次交易前,上市公司的主要业务为从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手,为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案,为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。上市公司主营园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。本次交易标的资产中南油集团 24%股权、招商前海实业 2.89%股权系上市公司控股下属公司的少数股权。因此,本次交易完成后,上市公司主营业务不会发生变化。本次交易前,招商局集团为上市公司控股股东及实际控制人。本次交易完成后,上市公司的控股股东与实际控制人将仍为招商局集团。本次交易不会导致上市公司控股股东、实际控制人发生变化。

公司高管
高管列表
序号 姓名 性别 年龄 学历 职务
1 蒋铁峰(JIANG Tiefeng) -- 硕士 董事长,法定代表人,非独立董事
2 朱文凯 -- 硕士 总经理,非独立董事
3 刘晔 -- 大学学历 副总经理
4 吕斌 42 本科 副总经理
5 伍斌 -- 硕士 副总经理
6 刘昌松 47 硕士 非独立董事
7 陶武 58 本科 非独立董事
8 余志良 46 博士 非独立董事
9 张军立 -- 硕士 非独立董事
10 黄均隆(HUANG Junlong) -- 硕士 董事会秘书,财务总监
11 Ying Kong(孔英) 64 博士 独立董事
12 蔡元庆 -- 博士 独立董事
13 屈文洲 52 博士 独立董事
14 周松 -- 硕士 监事会主席,股东代表监事
15 阎帅 -- 硕士 股东代表监事
16 杨运涛 58 博士 股东代表监事
17 裘莉莉 -- 硕士 职工代表监事
18 王奎 -- 本科 职工代表监事
高管持股变动
日期 变动人 变动数量(股) 结存股票(股) 交易均价(元) 董监高管 与高管关系 股份变动途径
2023/12/31 刘宁 -31000 117601 -- 董事会秘书(离任),副总经理(离任) 为本人 --
2020/6/30 褚宗生 113333 167637 -- 董事 为本人 不详
2020/6/30 黄均隆 124000 124000 -- 财务总监 为本人 不详
2020/6/30 蒋铁峰 89000 122000 -- 董事,总经理 为本人 不详
2020/6/30 刘宁 124000 148601 -- 副总经理,董事会秘书 为本人 不详
2020/6/30 刘伟 223000 336000 -- 董事,常务副总经理 为本人 不详
2020/6/30 刘晔 89000 89000 -- 总法律顾问 为本人 不详
2020/6/30 罗慧来 93333 93333 -- 董事 为本人 不详
2020/6/30 聂黎明 89000 89000 -- 副总经理 为本人 不详
2020/6/30 许永军 234666 359466 -- 董事长 为本人 不详
管理层简介
 蒋铁峰(JIANG Tiefeng)
性别: 学历: 硕士

蒋铁峰先生,中国国籍,高级工程师。于二零二三年九月二十五日获委任为本公司非执行董事、本公司董事会主席及本公司提名委员会主席。彼现为招商局蛇口工业区控股股份有限公司(「招商蛇口」)董事长及党委书记。彼自二零一九年十月起担任招商蛇口董事,于二零一九年十月至二零二三年九月期间担任招商蛇口总经理。彼历任招商地产南京公司总经理助理、副总经理及总经理;招商蛇口上海公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总经理及江南区域总经理;以及招商蛇口副总经理。蒋先生毕业于华中科技大学土木工程系建筑工程专业,获授学士学位,后就读于清华大学,获授工学硕士学位。

年龄: -- 职务: 董事长,法定代表人,非独立董事
任职时间:2021/10/19
 朱文凯
性别: 学历: 硕士

朱文凯,高级经济师,毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业,获硕士学位,历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理;深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理;招商地产策划部经理、营销中心总经理;招商地产总经理助理、副总经理;本公司常务副总经理;招商局海南开发投资有限公司党委书记、总经理。现任本公司董事、总经理、党委副书记。

年龄: -- 职务: 总经理,非独立董事
任职时间:2021/10/19
 刘晔
性别: 学历: 大学学历

刘晔:现任本公司副总经理兼任总法律顾问、首席合规官。毕业于南京大学法律专业。历任招商局地产控股股份有限公司法律事务部总经理、副总法律顾问兼法律事务部总经理;本公司副总法律顾问兼法律事务部总经理、总法律顾问兼法律事务部总经理、副总经理兼任总法律顾问、深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司总经理。

年龄: -- 职务: 副总经理
任职时间:2021/1/13
 吕斌
性别: 学历: 本科

吕斌先生:1982年3月19日出生,中国国籍,本科学历。现任公司董事长,招商局蛇口工业区控股股份有限公司副总经理、首席数字官,招商蛇口数字城市科技有限公司总经理。曾任招商局蛇口工业区控股股份有限公司江南区域常务副总经理兼南京公司总经理、华东区域总经理兼上海公司总经理、华东区域资产管理公司总经理、华中区域总经理兼武汉公司总经理。

年龄: 42 职务: 副总经理
任职时间:2022/12/29
 伍斌
性别: 学历: 硕士

伍斌:毕业于清华大学土木工程系,获工学硕士学位。现任公司副总经理兼战略发展部总经理。历任招商局地产控股股份有限公司租赁管理部副总经理,发展部高级经理、总经理助理、副总经理、总经理,公司战略发展部总经理、副总经济师兼战略发展部总经理、总经济师兼任战略发展部总经理。

年龄: -- 职务: 副总经理
任职时间:2022/12/29
 刘昌松
性别: 学历: 硕士

刘昌松先生:1977年出生,中共党员,中国国籍,毕业于英国克兰菲尔德大学(Cranfield University),获工商管理专业硕士学位。现任本公司董事,招商局集团产业发展部/业务协同部部长。历任中外运物流投资控股有限公司副总经理;中国对外贸易运输集团总公司董事会秘书兼任董事会办公室主任;中国外运长航集团有限公司副总经理、董事会秘书兼任董事会办公室主任;招商局集团有限公司办公厅副主任、董事会办公室副主任、保密办公室副主任、物流航运事业部副部长;招商局公路网络科技控股股份有限公司董事、总经理。

年龄: 47 职务: 非独立董事
任职时间:2022/12/8
 陶武
性别: 学历: 本科

陶武先生,本公司非执行董事。陶先生毕业于西南财经大学,获经济学学士学位。现任招商局集团有限公司派出的专职外部董事。陶先生曾任招商局蛇口工业区有限公司财务部总经理助理、副总经理,招商局蛇口工业区控股股份有限公司(股票代码:SZ001979)资金资本部副总经理、资深副总经理。2016年11月至2019年1月,陶先生先后任招商局通商融资租赁有限公司计划财务部总经理、财务部总经理和资金部总经理。2017年1月至2019年1月,陶先生任招商局通商融资租赁有限公司副财务总监。2019年2月至2023年6月,陶先生任招商局通商融资租赁有限公司财务总监。2023年7月至今,任招商局能源运输股份有限公司(股票代码:SH601872)董事;2023年11月至今任招商局蛇口工业区控股股份有限公司(股票代码:SZ001979)董事。2023年7月,陶先生获委任为本公司非执行董事。

年龄: 58 职务: 非独立董事
任职时间:2023/11/15
 余志良
性别: 学历: 博士

余志良先生:1978年10月出生,中国国籍,高级工程师。毕业于华南理工大学,获管理学博士学位。现任招商局集团有限公司派出的专职外部董事、招商局能源运输股份有限公司董事、中国外运股份有限公司董事。历任广东省人民政府国有资产监督管理委员会规划发展处处长;广东钢铁集团有限公司副总经理;广东省广业资产经营有限公司董事、总经理、董事长;广东省广业集团有限公司董事长;招商局集团环保产业筹备组负责人(集团总部部门部长级);招商局工业集团有限公司副总经理(集团二级公司总经理级);华商国际海洋能源科技控股有限公司董事长、首席执行官。

年龄: 46 职务: 非独立董事
任职时间:2023/11/15
 张军立
性别: 学历: 硕士

张军立,经济师。毕业于中国政法大学研究生院政治学专业,获法学硕士学位。现任本公司董事,招商局集团有限公司董事会秘书、总经理助理、办公室主任。历任国家经贸委企业监督司减负处副处长、督察六室副主任;国务院研究室工交贸易研究司处长、副司长、司长;招商局集团有限公司首席战略官、行政总监。

年龄: -- 职务: 非独立董事
任职时间:2022/12/8
 黄均隆(HUANG Junlong)
性别: 学历: 硕士

黄均隆先生,中国国籍,于二零一六年三月十八日获委任为本公司非执行董事及本公司薪酬委员会成员。黄先生现为招商蛇口之财务总监,彼于一九八八年加入招商局蛇口工业区任职财务部副主任,及后历任招商局集团财务部副部长、招商局物流集团有限公司财务总监、招商港务股份有限公司财务总监、深圳招商石化有限公司财务总监及招商局蛇口工业区财务总监。彼自二零一九年七月十一日起,获委任为在联交所上市的招商局商业房地产投资信托基金(「招商局房托基金」)房托管理人的非执行董事兼董事会主席。黄先生于一九八八年七月毕业于长沙交通学院财务会计专业,获学士学位,后于二零零八年九月毕业于中欧国际工商学院,获工商管理硕士学位。

年龄: -- 职务: 董事会秘书,财务总监
任职时间:2015/6/23
 Ying Kong(孔英)
性别: 学历: 博士

孔英(英文名:Ying Kong)先生,1960年8月出生,加拿大国籍,北京大学物理学学士,加拿大卡尔顿大学公共管理硕士(MPA),加拿大卡尔顿大学经济学博士。曾任国家教育委员会(现教育部)主任科员,中共中央办公厅调研室调研组成员,国家科学技术委员会(现科学技术部)863计划领域管理负责人,北京大学汇丰商学院副院长、教授,清华大学教授、博士生导师等职务;现任加拿大约克大学终身教授,北京师范大学湾区国际商学院院长、教授,海能达通信股份有限公司独立董事、招商局蛇口工业区控股股份有限公司独立董事、侨银城市管理股份有限公司独立董事。

年龄: 64 职务: 独立董事
任职时间:2021/10/19
 蔡元庆
性别: 学历: 博士

蔡元庆:教授。毕业于日本广岛大学,获博士学位。现任本公司独立董事、深圳大学法学院教授、公司法研究中心主任,中国商法学研究会理事、广东省民商法研究会副会长、深圳市法学会证券法学研究会常务副会长、深圳市国际仲裁院仲裁员、珠海市国际仲裁院仲裁员,领益智造股份有限公司、中电港股份有限公司独立董事。历任山东省济南市税务局专管员、日本广岛大学法学部客座研究员、深圳大学法学院副教授。

年龄: -- 职务: 独立董事
任职时间:2021/10/19
 屈文洲
性别: 学历: 博士

屈文洲先生:1972年6月生,中国国籍,无境外永久居住权,博士学历,注册会计师,美国特许金融分析师。1995年7月至2000年8月,曾任厦门建发信托投资公司滨海证券营业部投资信息部主任、厦门建发信托投资公司投资银行部经理;2005年8月至2007年12月,曾任厦门大学管理学院MBA中心副教授;2010年5月至2016年11月,曾任厦门大学财务与会计研究院副院长;2008年1月至今,担任厦门大学管理学院财务学系教授;2008年8月至今,担任厦门大学中国资本市场研究中心主任;2016年12月至今,担任厦门大学金圆研究院院士;2018年3月至今,担任厦门大学管理学院MBA中心主任。2023年5月起担任苏。

年龄: 52 职务: 独立董事
任职时间:2021/10/19
 周松
性别: 学历: 硕士

周松先生:现任中国石油天然气集团有限公司党组成员、总会计师,招商局蛇口工业区控股股份有限公司监事会主席,招商银行股份有限公司非执行董事。周先生是高级经济师,硕士学历。他在招商银行担任过多个职务,包括总行计划财务部总经理、业务总监兼资产负债管理部总经理、投行与金融市场总部总裁兼资产管理部总经理,以及招商局集团有限公司副总会计师等职务。2018年9月起任招商局蛇口工业区控股股份有限公司监事会主席,2018年10月起任招商局集团有限公司党委委员、总会计师,招商银行股份有限公司非执行董事。2023年12月起任中国石油天然气集团有限公司党组成员、总会计师。

年龄: -- 职务: 监事会主席,股东代表监事
任职时间:2021/10/19
 阎帅
性别: 学历: 硕士

阎帅,毕业于哈尔滨工程大学工业自动化专业,获工学学士学位,后获北京航空航天大学管理学硕士学位。现任本公司监事、党委副书记。历任国办秘书二局副巡视员;招商局金融集团有限公司副总经理;招商局集团有限公司人力资源部部长、党建工作部部长;招商局港口集团股份有限公司董事。

年龄: -- 职务: 股东代表监事
任职时间:2022/12/8
 杨运涛
性别: 学历: 博士

杨运涛先生:1966年5月出生,中国国籍,毕业于吉林大学国际法学专业,获法学学士学位,后就读于对外经济贸易大学法学院,获法学硕士学位及博士学位。现任招商公路监事会主席,招商局集团有限公司风险管理部/法律合规部/审计部部长;兼任中国长江航运集团有限公司监事会主席,招商局港口集团股份有限公司监事会主席,招商局蛇口工业区控股股份有限公司监事。曾任中国对外贸易运输总公司港口业务部副总经理、法律部总经理,中国外运(香港)集团有限公司董事、副总经理(主持工作)兼中国外运股份有限公司非执行董事,中国对外贸易运输(集团)总公司法律部总经理,中国外运长航集团有限公司法律部总经理、副总法律顾问、总法律顾问、副总经理,招商局集团有限公司交通物流事业部/集团北京总部副部长,招商局集团航运业务管理筹备办公室副主任,招商局能源运输股份有限公司副总经理兼总法律顾问。

年龄: 58 职务: 股东代表监事
任职时间:2022/3/1
 裘莉莉
性别: 学历: 硕士

裘莉莉,注册会计师、中级会计师,毕业于浙江大学会计专业,获硕士学位,现任本公司风险管理部主任审计师。历任本公司风险管理部审计主管、高级审计师、副主任审计师。

年龄: -- 职务: 职工代表监事
任职时间:2021/10/19
 王奎
性别: 学历: 本科

王奎,注册会计师、中级会计师,毕业于中国矿业大学会计专业,获学士学位,历任中审亚太会计师事务所有限公司深圳分所高级审计员,天健会计师事务所深圳分所项目经理,本公司财务管理部高级会计师、副主任会计师。现任本公司财务管理部主任会计师。

年龄: -- 职务: 职工代表监事
任职时间:2021/10/19
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